К недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и объекты незавершенного строительства.

К недвижимому имуществу также, могут относиться подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Недвижимость (кроме воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов) классифицируется на:

1. естественные (природные) объекты — земельные участки, леса и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр;

2. искусственные объекты (улучшения земельного участка, постройки):

- жилая недвижимость (квартиры, домовладения);

- коммерческая недвижимость (офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи, склады, здания и сооружения, имущественные комплексы и т.п.);

- общественные здания и сооружения (лечебно-оздоровительные, учебно-воспитательные, культурно-просветительские и т.п.).

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента в конкретный момент времени.

При оценке недвижимости оценщик рассматривает альтернативные варианты наиболее эффективного использования объекта, анализирует специфику функционирования рынка недвижимости, инвестиционную привлекательность района расположения объекта, а также перспективы развития рынка недвижимости в будущем.

В отличие от товарного рынка, на рынке недвижимости объектами сделки и, следовательно, объектами оценки являются не сами объекты в физическом их выражении, а имущественные права на объекты недвижимости (право собственности, имущественные права арендодателя и арендатора, право субаренды, залога и др.), представляющие собой достаточно сложную категорию с юридической и экономической точек зрения.

В связи с чем использование того или иного подхода или метода оценки стоимости зависит от наличия исходной рыночной информации, типа и категории объекта недвижимости.

При оценке рыночной стоимости необходимо принимать во внимание, что на нее влияет и период времени, в которым она рассматривается. В краткосрочном периоде на рыночную стоимость влияет главным образом спрос, т.к. предложение не успевает приспособиться к изменениям спроса. В долгосрочном периоде влияние предложения усиливается, и оно активно влияет на рыночную стоимость. Рыночная стоимость оказывается подвержена влиянию многочисленных, преходящих событий, которые могут взаимно погашать влияние друг друга, но могут и усиливать совокупное воздействие на стоимость. Поэтому оценка недвижимости, особенно специфической или уникальной, осложнена и требует применения разнообразных методов, результаты которых необходимо согласовывать для получения результирующей оценки.